Enrique: ¿la vivienda bajará?

01 septiembre de 2010

Lo primero será estar de acuerdo es en aquello que cuenta mi amigo argy: "Aun cuando todos los expertos coincidan, pueden muy bien estar equivocados".

Después será saber que la vivienda debe bajar de precio y bajará y no poco. Es un ajuste al que el mercado se resiste y los promotores aún más. Ellos, los promotores, no se cansan de publicar, de día y de noche y en cualquier lugar, que ahora es el momento de comprar, pues Tururú ... no es cierto, o eso creo. Pero analizando lo que pasa, convendrá decir que hoy por hoy ya no es fácil encontrar una vivienda chollo, de bajo precio, que tenga cierta calidad de diseño o de acabados. Puedes encontrar algunas con cierta calidad, todavía, para aquellas de “gran precio y/o tamaño”. Es decir, las viviendas buenas, pequeñas y baratas están todas vendidas, eso sí, pero aún quedan muchas, pero muchas, que teniendo un buen precio, al que las diseñó, o promovió, debieran excomulgarlo del mundo de la Promoción Inmobiliaria para que no se le ocurriera repetir el intento. Las de gran tamaño y precio son y han sido, de mayor dificultad de venta, por tanto, el que necesite una y ahora, aún está a tiempo de conseguir alguna de buen ver.

Pero volviendo al “tururú”: Es normal, la crisis inmobiliaria, de modo preferencial, comenzó en el 4T del 2007 y desde entonces hasta ahora no han hecho mas que envejecer y sin novio, una tras otra, todas las viviendas de aquellas Promociones no vendidas en esa fecha y que han ido a parar, hoy, a manos de la Banca. El Promotor puede aguantar a rebajar su precio hasta que llega al del valor hipotecado, es decir, no puede vender una vivienda en la que además de perder todo lo que ha puesto, encima tenga que poner dinero para pagarle al banco parte de la hipoteca que descuenta. Por tanto el Promotor ocasional, aficionado, o coyuntural, nacido al amparo de la burbuja que luego estalló, prefiere que se lo lleve el Banco, antes que más-perder que es lo que quiere decir bajar el precio por debajo del de la hipoteca. Eso ya supone una rebaja del 20 % de media sobre el precio de venta inicial. Luego el Banco descubre que con ese precio no dará nunca salida al producto inmobiliario recibido del Promotor Concursado y rebaja su valor, con cargo a pérdidas,  otro 20 ó 50%, de todo hay, hasta que consigue irse desprendiendo del muerto inmobiliario que le ha caído y le sigue cayendo aún, aunque menos.

Yo mismo vendí una vivienda a una parejita en el 2005 por 220.000 € con una hipoteca de 240.000 €. A finales del 2007 dejaron de pagar la vivienda y el banco se la quedó mediante el procedimiento de dación en pago a cambio de condonar la deuda hipotecaria. A mediados del 2008 el banco sacó la vivienda a un precio de 180.000 € la cual se quedaron, al 50% los respectivos padres de la parejita, la cuál, felizmente sigue viviendo allí una vez los respectivos Papás se la alquilaran por tiempo indefinido hasta que rehicieran su vida y su economía. Es decir, en algo menos de dos años una vivienda perdió el 26% de su valor en una milagrosa gestión de la actividad bancaria más tradicional vilmente trajinados gracias al astuto proceder de sus moradores.

Se han iniciado promociones nuevas por profesionales que lo anuncian a bombo y platillo, como Realia, Iberdrola Inmobiliaria y hasta mi amigo Regalado en Alicante y, a primera vista, cualquiera diría que se han vuelto locos o quieren morir de vicio, pero yo, sin decir nada, digo que todo producto inmobiliario de vivienda que sobrepase los 1.200 €/m2 construido, o los 150.000 €, es hoy por hoy, una apuesta de riesgo. “Enrique, eso es imposible y una barbaridad” – Puede, pero hazme caso, no hagas nada, si acaso solo entre medianeras y en city-center o haz cooperativas o hazlo por cuenta de otro. Todo lo demás tendrá que esperar, aunque también puedes abonarte a la carta de Marruecos si es que eres “des gens de l'environnement de Cordonnier”.

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